Gaat de huur omhoog na woningruil? Alles over huurharmonisatie

Wat is huurharmonisatie?

Huurharmonisatie houdt in dat een verhuurder bij wisseling van huurder een nieuwe aanvangshuur mag vaststellen. Bij woningruil krijg je dus niet automatisch dezelfde huur als de vorige bewoner betaalde. De verhuurder mag een nieuwe huurprijs bepalen tot maximaal de huurprijs die past bij het puntensysteem. Dit moet hij doen binnen de kaders van passend toewijzen en zijn maatschappelijke taak als woningcorporatie.

Let op: dit is geen "huurverhoging" in juridische zin (dat geldt tijdens een lopend contract), maar het vaststellen van de aanvangshuur voor een nieuw contract.

Dit is een belangrijk aandachtspunt bij woningruil. De woning die je op het oog hebt, kan een lagere huur hebben dan jij straks gaat betalen.

Hoe werkt het puntensysteem?

De maximale huurprijs van een sociale huurwoning wordt bepaald door het woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel het puntensysteem genoemd. Elke woning krijgt punten voor onder andere:

• Oppervlakte van de kamers en overige ruimtes
• Verwarmingswijze en energielabel
• Keuken en sanitair
• Buitenruimte (balkon, tuin)
• WOZ-waarde

Het totaal aantal punten bepaalt de maximale huurprijs volgens het WWS. Woningen boven de grens voor gereguleerde huur (dit bedrag wordt jaarlijks vastgesteld) vallen in de vrije sector. Let op: de WOZ-waarde als onderdeel van het puntensysteem is politiek gevoelig en wordt regelmatig aangepast in de regelgeving.

Wat mag de verhuurder?

Bij woningruil mag de verhuurder de aanvangshuur vaststellen tot maximaal de WWS-huur. Hoewel dat juridisch de bovenkant is, zijn corporaties niet volledig vrij in die keuze. Ze zijn gebonden aan wettelijke verplichtingen uit de Woningwet en hebben een publiekrechtelijke taak. In de praktijk betekent dit:

• Corporaties zijn niet verplicht de maximale huur te vragen. Ze moeten redelijk en passend handelen.
• Sommige corporaties hanteren eigen harmonisatiebeleid (bijvoorbeeld stapsgewijs verhogen of een maximum onder de WWS-huur)
• Bij huurtoeslaggerechtigden geldt de wettelijke verplichting tot passend toewijzen
• Prestatieafspraken met gemeenten kunnen de ruimte verder beperken

De feitelijke aanvangshuur hangt dus af van het beleid van de specifieke corporatie en de situatie van de nieuwe huurder.

Jaarlijkse huurverhoging vs. huurharmonisatie

Er is een belangrijk verschil:

• Jaarlijkse huurverhoging: Geldt voor zittende huurders en is aan een wettelijk maximum gebonden (een percentage dat jaarlijks wordt vastgesteld)
• Huurharmonisatie: Geldt bij wisseling van huurder en is niet gebonden aan dit percentage

De jaarlijkse maximale huurverhoging speelt dus geen rol bij woningruil. Bij het vaststellen van de aanvangshuur gelden andere regels.

Wat is passend toewijzen?

Woningcorporaties hebben een wettelijke verplichting tot "passend toewijzen". Dit betekent dat zij een bepaald percentage van hun toewijzingen moeten doen aan huishoudens waarbij de huurprijs past bij het inkomen.

Concreet:

• Deze regel geldt voor huishoudens met recht op huurtoeslag
• De huur mag dan niet hoger zijn dan de toepasselijke aftoppingsgrens
• De aftoppingsgrenzen worden jaarlijks vastgesteld en verschillen per huishoudensgrootte

De 95%-norm die corporaties moeten halen is een jaarverplichting op portefeuilleniveau. Het is geen individueel afdwingbaar recht per woningruil. Als passend toewijzen van toepassing is op jouw situatie, is de corporatie wettelijk verplicht hier rekening mee te houden bij de toewijzing.

Grenzen en bedragen

Voor sociale huur gelden verschillende grenzen die relevant kunnen zijn:

• Grens gereguleerde huur: Bepaalt of een woning in de sociale sector of vrije sector valt
• Aftoppingsgrenzen: Relevant voor passend toewijzen bij huurtoeslaggerechtigden

Deze bedragen worden jaarlijks door de overheid vastgesteld. Raadpleeg de actuele bedragen op rijksoverheid.nl of vraag ze op bij de woningcorporatie.

Let op: de aftoppingsgrenzen zijn huurtoeslaggrenzen en bepalen niet rechtstreeks de maximale huurprijs. De maximale huurprijs volgt uit het puntensysteem (WWS).

Voorbeeld: huurharmonisatie bij woningruil

Een vereenvoudigd voorbeeld:

Situatie: Je ruilt je huidige woning voor een woning waar de vorige huurder €480 betaalde. De maximale huur volgens het puntensysteem is €620.

Mogelijke uitkomsten:

• De corporatie mag de huur vaststellen tot maximaal €620, binnen de kaders van passend toewijzen en corporatiebeleid
• Of de corporatie kiest ervoor een lagere huur te hanteren (afhankelijk van hun beleid)
• Als je recht hebt op huurtoeslag, speelt passend toewijzen een verplichtende rol bij de toewijzing

De exacte huur hangt af van het corporatiebeleid en je persoonlijke situatie. Vraag dit altijd vooraf na.

Tips

1. Vraag vooraf de nieuwe huur op

Vraag de woningcorporatie wat de aanvangshuur wordt als jij de nieuwe huurder wordt. Zo weet je waar je aan toe bent voordat je de ruil definitief maakt.

2. Overname van zaken staat los van de huur

Als je zaken overneemt van de vorige huurder (keuken, vloer, gordijnen), staat dit juridisch los van de huurprijs. De verhuurder is niet verplicht om de huur te koppelen aan een overname-afspraak.

3. Check je recht op huurtoeslag

Als je inkomen laag genoeg is, heb je mogelijk recht op huurtoeslag. Dit kan een hogere huur draaglijker maken. Bereken je toeslag via toeslagen.nl.

4. Vergelijk meerdere ruilopties

Niet elke woning heeft dezelfde maximale huur. Een iets kleinere woning of een woning met een lager energielabel heeft vaak een lagere maximale huurprijs.

Veelgestelde vragen

Kan ik bezwaar maken tegen de nieuwe huur?

Huurharmonisatie op zich is wettelijk toegestaan. Je kunt wel de aanvangshuur laten toetsen door de Huurcommissie als je vermoedt dat deze hoger is dan wettelijk toegestaan (boven de WWS-maximumhuur). Dit moet je binnen zes maanden na aanvang van de huur doen. Dit geldt alleen voor woningen in de gereguleerde sector.

Geldt huurharmonisatie alleen bij woningcorporaties?

Huurharmonisatie is relevant voor alle verhuurders van gereguleerde sociale huurwoningen. Bij woningen in de vrije sector gelden andere regels. Daar is de huurprijs bij aanvang vrijer te bepalen. Bij woningruil in de vrije sector kan soms discussie ontstaan over doorlopende contractrechten. Dit is een juridisch grijs gebied dat per situatie verschilt.

Wat als ik de nieuwe huur niet kan betalen?

Als de nieuwe huur te hoog is voor je inkomen, kan dit invloed hebben op de toewijzing. Als passend toewijzen van toepassing is, is de corporatie wettelijk verplicht daar rekening mee te houden. Controleer vooraf of je de nieuwe huur kunt dragen en of je eventueel recht hebt op huurtoeslag.

Conclusie

Bij woningruil kan de verhuurder een nieuwe aanvangshuur vaststellen. De huur kan dus hoger uitvallen dan wat de vorige bewoner betaalde. Hoewel de verhuurder de aanvangshuur mag vaststellen tot de maximale huur volgens het puntensysteem, moet hij daarbij rekening houden met wettelijke verplichtingen zoals passend toewijzen en zijn maatschappelijke taak als woningcorporatie. Informeer altijd vooraf naar de huurprijs die voor jou gaat gelden.