Woningruil met huurachterstand of schulden: Kan dat?

Het korte antwoord

Met een actieve huurachterstand is woningruil meestal niet mogelijk. De meeste woningcorporaties weigeren ruilaanvragen van huurders met huurschuld. Let op: dit is corporatiebeleid, geen wettelijk verbod. In uitzonderlijke situaties (bijvoorbeeld bij een kleine achterstand, een bijna afgeronde betalingsregeling, of een zwaarwegend belang) kan een corporatie anders beslissen.

Hoe werkt de beoordeling?

Bij woningruil zijn twee verhuurders betrokken, elk met een eigen rol:

• Je huidige verhuurder beoordeelt of hij wil meewerken aan de ruil en geeft (indien gevraagd) informatie over je huurdersgedrag
• De nieuwe verhuurder (de corporatie van je ruilpartner) beoordeelt of jij als nieuwe huurder wordt geaccepteerd en vraagt vaak een verhuurdersverklaring op

Beide corporaties maken een eigen afweging op basis van hun beleid.

Waarom weigeren corporaties vaak bij huurachterstand?

Woningcorporaties hebben beleidsmatige redenen om huurders met achterstand te weigeren:

• Risico-inschatting: Corporaties zien huurachterstand als een signaal van mogelijk toekomstig betalingsrisico
• Verantwoord toewijzen: Corporaties willen voorkomen dat huurders in een nieuwe woning opnieuw in betalingsproblemen komen

De verhuurdersverklaring

Veel corporaties vragen bij woningruil een verhuurdersverklaring van je huidige verhuurder. Dit is geen wettelijke verplichting, maar gangbare praktijk bij veel corporaties. Het document bevat doorgaans informatie over:

• Eventuele huurachterstand
• Betaalgedrag
• Klachten over overlast
• Staat van de woning

Bij huurachterstand zal de verhuurdersverklaring meestal niet positief zijn. Echter, het beleid verschilt: bij een zeer kleine achterstand, een bijna afgeronde regeling of bijzondere omstandigheden kan een corporatie soms alsnog een verklaring afgeven of een uitzondering maken.

Stappenplan: van huurachterstand naar woningruil

Stap 1: Breng je schuld in kaart

Vraag bij je woningcorporatie een overzicht op van:

• De totale achterstand
• Eventuele rente of incassokosten
• Openstaande rekeningen voor servicekosten

Vaak is de achterstand hoger dan je denkt door bijkomende kosten.

Stap 2: Neem contact op met je corporatie

Leg je situatie uit en vraag naar de mogelijkheden. De meeste corporaties zijn bereid om mee te denken, mits je proactief bent. Mogelijke opties:

• Betalingsregeling: Je betaalt de achterstand in termijnen af
• Schuldhulpverlening: De corporatie kan je doorverwijzen

Stap 3: Los de achterstand op

Er zijn verschillende manieren om je huurachterstand in te lopen:

Betalingsregeling met de corporatie

De meeste corporaties bieden een betalingsregeling aan. Je betaalt dan maandelijks een bedrag bovenop je reguliere huur. De hoogte van dit bedrag hangt af van je inkomen, de hoogte van de schuld en het beleid van de corporatie.

Schuldhulpverlening via de gemeente

Als je meerdere schulden hebt, kun je terecht bij de schuldhulpverlening van je gemeente. Zij kunnen:

• Onderhandelen met schuldeisers
• Een schuldregeling treffen
• Budgetcoaching bieden
• In het uiterste geval: een WSNP-traject starten (wettelijke schuldsanering)

Bijzondere bijstand

Sommige gemeenten bieden bijzondere bijstand voor huurachterstanden, maar dit is sterk afhankelijk van gemeentelijk beleid. Vaak geldt dit alleen onder strikte voorwaarden, bijvoorbeeld bij dreigende huisuitzetting. Informeer bij het Sociaal Wijkteam of de gemeente naar de mogelijkheden in jouw situatie.

Stap 4: Vraag een verhuurdersverklaring aan

Na aflossing van je achterstand kun je een verhuurdersverklaring aanvragen. Het beleid verschilt per corporatie:

• Sommige corporaties geven direct na volledige aflossing een positieve verklaring
• Andere corporaties willen eerst een periode van stabiel betaalgedrag zien (bijvoorbeeld 6-12 maanden)

Vraag bij je corporatie naar hun specifieke beleid.

Stap 5: Start met woningruil zoeken

Met een positieve verhuurdersverklaring verbeter je je kansen op een succesvolle ruil aanzienlijk.

Vroegsignalering schulden

Sinds 2021 hebben verhuurders een meldplicht bij de gemeente voor huurachterstanden. Dit heet "vroegsignalering". Let op: deze plicht geldt bij structurele achterstanden volgens gemeentelijke afspraken, niet bij elke achterstand.

Het doel is om schulden vroeg te signaleren en hulp te bieden. Deze signaleringsplicht staat los van de beslissing over woningruil: het feit dat een corporatie schulden moet melden, betekent niet dat er een wettelijke plicht is om woningruil te weigeren.

Als je een melding krijgt van de gemeente over je huurachterstand, negeer deze dan niet. Het is juist een kans om hulp te krijgen.

Wat als je ruilpartner huurachterstand heeft?

Als je vermoedt dat je potentiële ruilpartner huurachterstand heeft, vraag dan naar de verhuurdersverklaring. De meeste corporaties eisen deze bij de ruilaanvraag.

Wees alert op signalen:

• De ander wil opvallend snel ruilen en stelt weinig vragen
• Er wordt gevraagd om contante betalingen "onder tafel"
• De ander ontwijkt vragen over de verhuurder

Veelgestelde vragen

Hoe lang duurt het voordat ik kan ruilen na aflossing?

Dit verschilt per corporatie. Sommige geven direct een positieve verhuurdersverklaring na volledige aflossing, anderen willen eerst een periode van stabiel betaalgedrag zien. Vraag naar het beleid van jouw corporatie.

Kan ik ruilen als ik een betalingsregeling heb lopen?

Bij de meeste corporaties niet. Echter, als je al langere tijd de regeling netjes nakomt en de achterstand bijna is afgelost, is overleg soms mogelijk. Dit is afhankelijk van het beleid en de omstandigheden.

Telt huurachterstand van jaren geleden nog mee?

Als de achterstand is afgelost en je sindsdien geen problemen hebt gehad, zou dit niet meer in de verhuurdersverklaring moeten staan. Bij twijfel: vraag je huidige corporatie om duidelijkheid.

Wat als de huurachterstand niet van mij is maar van mijn ex-partner?

Als het huurcontract op beider naam stond, ben je beiden aansprakelijk voor de schuld. Je zult deze moeten oplossen voordat je kunt ruilen, ook als de achterstand door je ex is veroorzaakt.

Conclusie

Woningruil met huurachterstand is in de meeste gevallen niet mogelijk, omdat corporaties dit beleidsmatig weigeren. De beste weg naar een succesvolle ruil is het oplossen van je schuld. Neem contact op met je corporatie, vraag om hulp waar nodig, en werk aan een schone lei. Na aflossing - en bij sommige corporaties na een periode van stabiel betaalgedrag - staan je kansen op woningruil weer open.