Oplevering woningruil: Wat moet weg en wat mag blijven?

Wat zijn Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV)?

Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV) zijn alle aanpassingen die een huurder zelf aan de woning heeft gedaan. Denk aan:

• Een nieuwe keuken
• Laminaat of parketvloer
• Een dakkapel
• Een schuurtje in de tuin
• Extra stopcontacten
• Dubbel glas (als de verhuurder dit niet heeft aangebracht)
• Zonnepanelen

Bij woningruil is het belangrijk om te weten welke ZAV's aanwezig zijn en wat er mee gebeurt.

Drie opties voor ZAV bij woningruil

Optie 1: Je neemt de ZAV's over

Je spreekt met de vertrekkende huurder af dat je de voorzieningen overneemt. Hiervoor betaal je meestal een overnamesom. Let op: zodra je de ZAV overneemt, word jij verantwoordelijk voor onderhoud én verwijdering bij vertrek.

Optie 2: De vorige huurder verwijdert de ZAV's

De vorige huurder gebruikt zijn "wegbreekrecht" en verwijdert de voorzieningen. De woning wordt dan in de oorspronkelijke staat opgeleverd. Dit komt vooral voor bij waardevolle zaken die de huurder wil meenemen naar zijn nieuwe woning.

Optie 3: De ZAV's blijven zonder overname

Soms laat de vorige huurder de ZAV's achter zonder er geld voor te vragen. Dit lijkt gunstig, maar let op: je bent dan wél verantwoordelijk voor verwijdering als je zelf ooit vertrekt.

Het overnameformulier

Bij woningruil is het cruciaal om afspraken over ZAV's schriftelijk vast te leggen. Gebruik hiervoor een overnameformulier. Hierop staat:

• Welke voorzieningen worden overgenomen
• De staat van deze voorzieningen
• De overeengekomen overnameprijs
• Handtekeningen van beide partijen

Veel woningcorporaties hebben een standaard overnameformulier. Vraag dit aan voordat je afspraken maakt.

Wegbreekrecht uitgelegd

Het wegbreekrecht geeft huurders het recht om zelf aangebrachte voorzieningen te verwijderen bij vertrek. Dit recht geldt alleen als:

• De huurder de voorziening zelf heeft aangebracht en betaald
• De voorziening zonder beschadiging kan worden verwijderd
• De woning in de oorspronkelijke staat kan worden teruggebracht

Bij woningruil betekent dit dat de vertrekkende huurder zijn keuken of vloer mag meenemen, als deze zonder schade te verwijderen is. In de praktijk is dit vaak niet handig, dus worden de meeste ZAV's overgenomen of achtergelaten.

Verantwoordelijkheid na overname

Dit is een belangrijk punt dat veel mensen over het hoofd zien:

Als je een ZAV overneemt, ben je verantwoordelijk voor:

• Het onderhoud van de voorziening
• Reparaties bij defecten
• Verwijdering bij je eigen vertrek (tenzij je het doorgeeft aan de volgende huurder)

Stel: je neemt een 10 jaar oude keuken over. Na 2 jaar gaat de kraan kapot. Die reparatie is dan voor jouw rekening, niet van de verhuurder. En als jij ooit verhuist, moet je de keuken verwijderen óf doorgeven aan je opvolger.

Voorinspectie aanvragen

Een slimme zet is om een voorinspectie aan te vragen bij de woningcorporatie. Bij deze inspectie wordt vastgelegd:

• Welke ZAV's aanwezig zijn
• Of deze met toestemming zijn aangebracht
• Wat de staat is van de woning en de voorzieningen
• Of er gebreken zijn die hersteld moeten worden

Dit beschermt je tegen verrassingen. Je weet precies wat je krijgt en wat er van je verwacht wordt.

Wat als de ZAV zonder toestemming is aangebracht?

Sommige ZAV's zijn aangebracht zonder toestemming van de verhuurder. Dit kan problemen opleveren:

• De verhuurder kan eisen dat de voorziening wordt verwijderd
• Je kunt aansprakelijk worden gesteld voor ondeugdelijk werk
• Bij vertrek moet de woning mogelijk in oorspronkelijke staat worden teruggebracht

Vraag daarom altijd aan de vertrekkende huurder of de ZAV's met toestemming zijn aangebracht. Dit kun je ook checken bij de woningcorporatie.

Tips voor een soepele oplevering

1. Maak foto's

Fotografeer de woning uitgebreid bij oplevering, inclusief alle ZAV's. Dit voorkomt discussies achteraf over de staat van de woning.

2. Laat je niet onder druk zetten

De vorige huurder mag een redelijke vergoeding vragen voor waardevolle ZAV's, maar je bent niet verplicht te betalen. Onderhandel over de prijs en accepteer alleen wat je echt wilt.

3. Vraag om aankoopbonnen

Bij dure overnames (keuken, badkamer) kun je vragen om aankoopbonnen of garantiebewijzen. Dit geeft je inzicht in de leeftijd en waarde van de voorziening.

4. Controleer of alles werkt

Test alle apparatuur, kranen, stopcontacten en andere voorzieningen vóór de overdracht. Na ondertekening is het jouw probleem.

5. Maak schriftelijke afspraken

Leg alles vast in het overnameformulier. Mondelinge afspraken zijn lastig te bewijzen bij geschillen.

Veelgestelde vragen

Moet ik ZAV's overnemen?

Nee, je bent niet verplicht om ZAV's over te nemen. De vorige huurder kan ze dan verwijderen (wegbreekrecht) of achtelaten. In dat laatste geval ben je wel verantwoordelijk voor verwijdering bij je eigen vertrek.

Wat is een redelijke overnameprijs?

Dit hangt af van de leeftijd en staat van de voorziening. Een 15 jaar oude keuken is weinig waard, een 2 jaar oude keuken meer. Laat je niet afzetten, maar wees ook realistisch: nieuwe voorzieningen zijn duur.

Kan de verhuurder overname verbieden?

De verhuurder kan geen overname verbieden, maar kan wel eisen dat onrechtmatige ZAV's worden verwijderd. Check daarom altijd of de voorzieningen met toestemming zijn geplaatst.

Wat als er gebreken zijn die ik pas later ontdek?

Als je gebreken ontdekt die er al waren bij oplevering maar die je niet hebt gezien, is het lastig om de vorige huurder aansprakelijk te stellen. Vandaar het belang van een grondige inspectie vooraf.

Conclusie

Bij woningruil komen er vaak ZAV's kijken. Weet wat je overneemt, leg alles schriftelijk vast, en vraag een voorinspectie aan. Zo voorkom je verrassingen en weet je precies waar je verantwoordelijk voor bent. Een goede voorbereiding bespaart je veel stress en geld.