Inkomenseisen woningruil 2026: Kom ik in aanmerking?

Inkomensgrenzen bij woningruil

Voor sociale huurwoningen gelden inkomensgrenzen. Bij woningruil toetst de woningcorporatie of beide partijen aan deze grenzen voldoen. Juridisch gezien is er een belangrijk onderscheid: bij een reguliere nieuwe toewijzing gelden de DAEB-regels dwingend. Bij woningruil is dat genuanceerder.

Woningruil verloopt juridisch via contractsovername of indeplaatsstelling (art. 7:270 BW). De rechter kan bij indeplaatsstelling toestemming geven waarbij een belangenafweging centraal staat, niet een automatische inkomenstoets. Corporaties moeten echter altijd handelen binnen de Woningwet en hun eigen toewijzingsregels. Inkomensgrenzen spelen dus indirect wél een rol, ook bij woningruil.

Kortom: bij woningruil is er geen identieke toets als bij toewijzing via de wachtlijst, maar corporaties mogen inkomensregels meewegen en doen dat in de praktijk vrijwel altijd.

Primaire toewijzingsgrens (DAEB-grens)

Dit is de belangrijkste inkomensgrens voor sociale huur. Als je verzamelinkomen onder deze grens valt, kun je in aanmerking komen voor een sociale huurwoning.

Let op: onder de grens zitten is een noodzakelijke voorwaarde, maar geen garantie. Andere factoren spelen ook een rol: de passendheid van de woning, bezettingsnormen en corporatiebeleid. Bij woningruil specifiek heeft de corporatie bovendien beleidsvrijheid. De DAEB-grens is dan een belangrijk criterium, maar niet per definitie doorslaggevend.

De DAEB-inkomensgrenzen worden jaarlijks door de overheid vastgesteld. Raadpleeg de actuele grenzen op rijksoverheid.nl of vraag ze op bij de woningcorporatie. De grenzen verschillen per huishoudtype (eenpersoons of meerpersoons).

Wat is verzamelinkomen?

Het verzamelinkomen is je belastbaar inkomen volgens de belastingaangifte. Dit is niet hetzelfde als je bruto jaarsalaris. Het wordt berekend na aftrekposten en kan lager of hoger uitvallen.

Het verzamelinkomen omvat onder andere:

• Belastbaar inkomen uit werk
• Inkomen uit eigen onderneming
• Uitkeringen (WW, bijstand, WIA, etc.)
• Pensioen en AOW
• Inkomen uit vermogen (box 3)

Je vindt je verzamelinkomen op je definitieve belastingaanslag of je kunt het opvragen bij de Belastingdienst.

Passend toewijzen

Woningcorporaties hebben een wettelijke verplichting tot "passend toewijzen" (Woningwet, BTIV). Dit houdt in dat zij een bepaald percentage van hun toewijzingen moeten doen aan huishoudens met recht op huurtoeslag, waarbij de huur onder de aftoppingsgrens valt.

Juridisch gezien geldt passend toewijzen primair bij nieuwe toewijzingen. Bij woningruil is de toepassing niet altijd wettelijk verplicht. Toch passen corporaties deze regels in de praktijk ook bij woningruil toe. Het is beleid dat zij voeren binnen de wettelijke kaders, niet een automatische wettelijke verplichting.

• Passend toewijzen is relevant voor huurtoeslaggerechtigden
• De aftoppingsgrenzen zijn maximale huurbedragen die bij passend toewijzen gelden
• Deze bedragen worden jaarlijks vastgesteld

Praktijkvoorbeeld

Een vereenvoudigd voorbeeld:

Situatie: Je bent alleenstaand en je verzamelinkomen valt onder de DAEB-grens. Je wilt ruilen naar een woning.

Beoordeling:

• Je inkomen ligt onder de DAEB-grens: je kunt in principe in aanmerking komen voor sociale huur
• Of passend toewijzen van toepassing is, hangt af van je exacte inkomen en de huurprijs van de nieuwe woning
• De corporatie beoordeelt ook andere factoren, waaronder de passendheid van de woning en hun beleid

Conclusie: Je inkomen vormt in dit voorbeeld geen belemmering. Of de ruil doorgaat hangt ook af van verhuurderstoestemming en de passendheid van de woning.

Wat als mijn inkomen te hoog is?

Als je inkomen boven de DAEB-grens ligt, kom je in principe niet in aanmerking voor een sociale huurwoning via reguliere toewijzing.

De 7,5% vrije ruimte

Corporaties mogen een beperkt percentage van hun toewijzingen (7,5%) doen aan huishoudens met een hoger inkomen. Belangrijk om te weten:

• Dit is een mogelijkheid op portefeuilleniveau, geen individueel recht
• Corporaties beslissen zelf of en wanneer zij deze ruimte benutten
• Je kunt hier geen aanspraak op maken

Woningen boven de liberalisatiegrens

Woningen met een huur boven de liberalisatiegrens vallen in de vrije sector. Hiervoor gelden geen DAEB-inkomensgrenzen. Verhuurders stellen vaak wel eigen inkomenseisen.

Regels voor AOW-gerechtigden

Voor huishoudens met minimaal één AOW-gerechtigde gelden structureel andere inkomensgrenzen. Dit is geen uitzondering, maar vaste regelgeving. Daarnaast gelden specifieke regels rond huurtoeslag:

• Er gelden andere vermogensgrenzen voor huurtoeslag
• De passend-toewijzen-grenzen zijn voor deze groep anders vastgesteld

Let op het onderscheid: vermogensgrenzen zijn relevant voor huurtoeslag, niet voor de toewijzing van een sociale huurwoning. Dit zijn twee afzonderlijke toetsen.

Welk inkomen telt bij woningruil?

Bij toewijzing kijkt de corporatie meestal naar het peiljaarinkomen: je verzamelinkomen van twee jaar terug. Dit kun je aantonen met:

• IB60-formulier van de Belastingdienst
• Definitieve aanslag inkomstenbelasting
• Inkomensverklaring via MijnOverheid

Welke documenten precies worden geaccepteerd, verschilt per corporatie. Sommige corporaties accepteren ook recente loonstroken als je inkomen recent is veranderd.

Veelgestelde vragen

Mijn partner heeft geen inkomen, telt dat mee?

Bij een meerpersoonshuishouden worden de inkomens van alle bewoners opgeteld. Een partner zonder inkomen telt als €0, maar je valt wel in de categorie "meerpersoonshuishouden" met de bijbehorende inkomensgrens.

Ik heb een wisselend inkomen, wat nu?

Het peiljaarinkomen telt. Als je inkomen recent sterk is veranderd, kun je bij sommige corporaties vragen naar mogelijkheden voor een actuele inkomenstoets.

Telt mijn studiefinanciering als inkomen?

De basisbeurs en aanvullende beurs tellen doorgaans niet mee bij de inkomenstoets voor toewijzing. Bijverdiensten naast je studie tellen wel mee. Let op: voor huurtoeslag gelden soms andere toetsingsregels. De exacte methode kan per corporatie verschillen.

Mijn inkomen is net iets te hoog, wat kan ik doen?

Opties om te verkennen: wachten tot je peiljaarinkomen daalt, kijken naar woningen in de vrije sector, of informeren bij de corporatie naar de mogelijkheden in jouw specifieke situatie.

Conclusie

Inkomensgrenzen spelen een rol bij woningruil, maar werken anders dan bij een gewone toewijzing via de wachtlijst. Er is geen identieke toets. Corporaties hebben beleidsvrijheid, maar handelen binnen de kaders van de Woningwet. Of je in aanmerking komt hangt af van een samenspel van inkomenstoets, passendheid van de woning, corporatiebeleid en verhuurderstoestemming. Informeer bij de betreffende woningcorporatie naar de actuele regels en hoe deze in jouw situatie worden toegepast.